谈谈“小产权房”

    谈谈“小产权房”

    作者-黄伟梅?广东品峰律师事务所?1周前

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    由于近年来楼市高企,“小产权房”远远低于一般商品房价格,在价格上具有明显的优势,再加上一些开发商蛊惑性的宣传,小产权房推出后销售形势很好,在普通购房者中颇有市场,结果导致小产权房四处开花、野蛮生长。“小产权房”相关新闻总是冲击着我们的视觉,“小产权房”与我们生活息息相关,借此契机,笔者结合法律法规及相关学术性文章对“小产权房”作了如下分析:

    一、“小产权房”的概念经过大量的检索,对于“小产权房”这一概念,目前没有见诸于法律法规的定义,但相关的职能部门有在部门规章或者规范性文件中直接使用“小产权房”一词。而所谓“小产权房”,其是区别于一般商品住宅的70年或50年产权而言,没有产权证相对应的土地使用权。目前不少学者在研究中作了不同侧重的探讨,得出的结论虽然莫衷一是,但至少在对“小产权房”的概念认知方面做到了统一,其中最具有总结代表性的是万广军从产权证发证机关角度切入,认定“小产权房”是在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金,由乡政府或村政府颁发产权证的房屋。



    二、“小产权房”的类型

    正如上文所述,“小产权房”在土地性质、缴纳土地金及税费、产权证颁发机关、权属主体等方面区别于其他商品房,而在“小产权房”内涵之下,针对上述几点的不同,仍有法律性质上的框定与划分。

    (1)农村承包土地上建设的“小产权房” ????农村承包土地是指所有权归属于农民集体的农业用地,由农村集体经济组织负责承包并开发。这种由农民集体使用的土地主要是耕地、林地、草地,开发前须依据《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续。然而,由于国家对耕地安全的严格控制,在这种土地上建设的“小产权房”几乎不可能取得土地规划许可、建房用地规划、审批等手续,其房屋建设行为违法因而不能获得房屋所有权,仅有土地所在地地方乡镇级政府私自颁发的权属证明,并无法律效力。(2)集体经营建设土地上建设的“小产权房”?集体经营建设用地是农民集体所有,具有生产经营性质的进行各项非农业建设的农村建设用地。这类土地在符合规划和用途管制的前提下可以进入城市的建设用地市场,享受和国有土地同等权利,也就是说集体经营建设土地上建设的“小产权房”只要按程序取得相关的手续,是可以作为合法的商品住宅进行流转的。(3)宅基地上建设的“小产权房”?相比于前两种情况,在宅基地上建造的“小产权房”则有所不同,虽然其所有权属于农村集体经济组织,但农民个人对土地拥有完全的占有、使用权。经过土地管理部门依法批准,发放证件,这类土地之上建设的“小产权房”可以在本村集体组织内部自由转让或出售。但对非本村集体组织成员流转的房屋则要结合法律法规示不同情况判断,不能一概而论。【可详见本律师的原创--“城里人”或者非本村人购买农村房屋法律分析


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    三、购买“小产权房”有保障吗?1、部委的态度根据国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅于2013年发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》,以正面的态度向社会各界群众反应了对“小产权房”的不认可,该通知中明确了建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护,同时亦重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发、城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”, 对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处。因此,该《通知》无疑给社会大众一个警惕--“小产权房”处于政策打压态度,购买“小产权房”并无保障。2、各地政府及相关部门的态度(1)《广州市国土资源和房屋管理局关于不要购买“小产权房”的公告》2009年6月5日发布,该公告明确:

    我局再次郑重提醒广大市民,不要抱有任何侥幸心理去购买“小产权房”,购买“小产权房”将无法办理房屋产权登记,不能享有依法保障的不动产权。

    (2)《北京市昌平区人民政府关于制止和查处违法建设小产权房的通知》,明确表态对于小产权房建设必须予以坚决制止和查处。(3)《厦门市人民政府关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的意见》,明确表态对小产权房查处和清理做好攻坚战。
    四、购买了“小产权房”有何措施保障自己的权益呢?如果已经购买了“小产权房”,根据不同的情况,购买者可以采用如下几种措施:1、如果已签了合同并且该房屋在集体土地上建设,且购买者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户,则要视具体情况而定。3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。



    综上所述,“小产权房”有法律风险和政策风险,一般情况下也是不合法的,在购买“小产权房”之前应当慎重考虑。现网络上吹捧“小产权房”的春天到了,有望转正?目前来说仅是微不足道的少部分历史遗留问题的物业得到了处理,但现政策对于“小产权房”还是处于严打的态势。



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    关于黄伟梅律师


    ?广东品峰律师事务所专职律师,东莞律协会员,法学学士学历。?具有基金从业资格证、会计从业资格证、保险从业资格证。?????????????

    ?为多家政府行政机关提供法律服务,参与处理了政府的大量复杂专项法律事务,具有丰富的行政诉讼、行政复议等行政领域法律实务经验。并且,对公司法业务、房地产业务、企业经营运作和风险管理有着丰富实务经验,善于将企业的运营需求与法律保障、风险防范有机结合。办案风格刚柔并济、情理法交融,诉讼方案筹划与实施独具匠心,以“专业、智慧、责任、爱心”赢得众多客户青睐和社会广泛赞誉。