借名买房法律风险分析

    【特别声明:本文为黄伟梅律师原创,仅代表律师的观点】


    近年来,国家为抑制房地产市场的热度出台了各种政策,但房地产领域似乎并没有太大降温的趋势。而在房地产的法律问题中,“借名买房”现象屡屡发生,即借名人(出资人)经出名人(登记权利人)同意,就属于借名人现在或将来之财产,以出名人的名义进行房产登记,也就是实际出资人与房屋登记人不一致,实际的出资人不是物权的所有人的情况。本律师在处理房地产纠纷中对于“借名买房”法律问题结合实务经验以及法律规定进行以下分析:





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    ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? “借名买房”的主要原因


    ? ? 可归纳为以下几种:



    1、为购买经济适用房、集资房、房改房等政策性房,借名人无购房名额或者指标;

    2、因住房限购令、限贷政策的限制,借名人为享受购房的优惠;

    3、借名人为了规避债权人或者逃避其他债务遭被强制执行;

    4、借名人为了享受税费、贷款、公积金等政策性优惠;



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    ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 合同效力相关问题



    在“借名买房”中法律行为分为内外两方面,内部为借名人与出名人的借名买房合同,以及外部的出名人与房屋出卖人的房屋买卖合同,就内外合同分析:


    (一)对于内部借名人与出名人的借名买房合同


    首先,借名买房合同效力遵循的基本原则前提是取决于不违反《民法总则》、《民法通则》及《合同法》第52条合同无效的情形,即如不存在恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;不存在以合法形式掩盖非法目的;不存在违反法律、行政法规的强制性规定等事由,法院一般会认定合同为有效。

    其次,对于借名买房合同是否成立、有效,除了考虑上述借名原因,还得综合考虑当事人房款支付情况、房屋居住等合同履约情况,即借名人对存在真实的借名买房关系负有高度盖然性的举证责任。

    最后,即便认定合同有效,涉及到房屋所有权归属主张的问题:借名人以其实际享有房屋权益,借名人要求确认权属的,法院不予支持,借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,法院可予支持,但房屋在限购范围内或者政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋,借名人不具有购房资格,或房屋因登记人的债权人查封等其他原因一部不能办理转移登记的,或涉及善意交易第三人利益的除外。基于前两种情形,借名人由于本身条件的改变或政策出现变化、房屋的阻却障碍解除等因素,法院也是可支持对房屋进行转移登记的。



    (二)对于外部出名人与房屋出卖人的房屋买卖合同


    外部房屋出卖人与出名人的房屋买卖合同效力认定标准与上述借名买房合同大致一致,不论房屋出卖人是否知道借名人和出名人之间已经达成了房屋买卖的合意,房屋买卖合同依法成立,在该合同不因违法而无效的情况下,出名人据此完成了房屋所有权登记,根据《物权法》不动产登记原则,出名人就当然合法取得房屋所有权,借名人涉及到房屋所有权归属主张的问题,该问题已在上述第一点中详细阐明。

    对于房屋出卖人可依据合同相对性向借名人、出名人要求依约履行义务,因借名人、出名人的原因违反房屋买卖合同义务所可救济的途径,房屋出卖人均可向出名人或者出名人与借名人主张。


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    ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 借名买房的风险防范



    为保证借名买房合同的有效措施,本律师建议:


    其一,借名买房之前,要对所购买的房屋性质进行调查分析,并且要对房屋是否能上市流通做好调查注意所购买的房屋不能违背国家政策的有关规定,确保房屋的所有权

    其二,借名人与出名人应签订书面借名买房合同或者委托合同,在合同中应明确借名买房合同关系,对委托事项、权限、权利义务、违约责任、争议等事项明确约定,避免以后发生争议,同时为了保证合同更好的执行,可由第三方进行见证;

    其三,注意收集好房屋交易过程中的相关支付凭证,尤其是可以证明实际出资、交付税费、物业费、装修费等各类发票、收据;

    其四,在出卖人交付房屋后,尽快实际的占有、入住使用房屋;

    其五,由于房产登记在出名人名下,可以通过办理抵押方式将房屋抵押在借名人处,以保证房产在借名人掌握中

    其六,待取得相应资格后,尽快与出名人办理产权转移登记手续。



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    ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?延申---各地法院的裁判规则



    1

    广东省


    广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知:

    第二十八条 借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

    出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。


    2

    北京市


    北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要:

    第十条 ?借名买房的认定和处理

    借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。


    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。


    房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。


    3

    江苏省


    江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答:

    第23条借名买房如何处理?

    当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

    当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主 张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理


    ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?律师简介

    关于黄伟梅律师

    ?广东品峰律师事务所专职律师,东莞律协会员,法学学士学历。?具有基金从业资格证、会计从业资格证、保险从业资格证。?????????????

    ?为多家政府行政机关提供法律服务,参与处理了政府的大量复杂专项法律事务,具有丰富的行政诉讼、行政复议等行政领域法律实务经验。并且,对公司法业务、房地产业务、企业经营运作和风险管理有着丰富实务经验,善于将企业的运营需求与法律保障、风险防范有机结合。办案风格刚柔并济、情理法交融,诉讼方案筹划与实施独具匠心,以“专业、智慧、责任、爱心”赢得众多客户青睐和社会广泛赞誉。