“城里人”或者非本村人购买农村房屋法律分析

    特别声明:本文为黄伟梅律师原创,仅代表律师的观点。】

    我国当初设立宅基地制度的根基是保障集体经济组织财产和保障本集体成员居住功能,宅基地只分配给本村村民,宅基地转让仅限与本村集体村民之间。

    现由于城市房价高企,房屋拆迁补偿等利益驱动,很多人早已将目光投向农村房屋,但农村房屋是集体经济组织成员在集体土地性质的宅基地上建造的房产,而宅基地的分配是与特定身份属性(即本集体经济组织成员身份)相关联。目前,农村房屋买卖除了以房屋买卖方式,还有包括以合作建房、以租代售等多种方式转让,而买房人名义上是买房,实际上是买地,但鉴于我国房地一体的原则,加之现行土地管理制度、国家政策等对宅基地使用权的转让限制,关于“城里人”或者非本村人购买农村住房,重点探析以下风险问题:

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    ??????一、关于农村住房买卖双方所签订的房屋合同效力问题,司法审判一般以“无效为原则,有效为例外”的处理模式。本律师梳理了如下各地法院的司法审判意见:

    1

    最高人民法院的态度

    ?根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知【法〔2016〕399号】?19条规定, 在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。


    2

    广东省

    根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定:当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

    第?14条规定:?当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同,虽不具有上列第6-13条所述可认定合同有效的情形,但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的,可认定合同有效。北京市

    3

    北京市

    《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》【京高法发〔2004〕391号】,确立了此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。??



    4

    上海市

    《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》【沪高法民一〔2004〕4号】综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况:

    (1)对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效;

    (2)对于将房屋出售给本乡以外的人员的未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

    (3)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。


    5

    山东省

    《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》【鲁高法〔2008〕243号】中,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上也应当确认为无效

    本律师通过检索相关的案例分析:在审判实践中,各地法院始终大多数秉承“双方房屋买卖行为涉及宅基地买卖,违反国家法律、行政法规之强制性规定”或者是“因未经集体经济组织同意,未经有关部门批准,双方之间的房屋买卖属于非法买卖,合同应认定为无效”等理由,否认了宅基地上农村房屋买卖合同的效力。少部分基于历史原因以“依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续”或者为了贯彻诚实守信原则等理由认定合同有效问题。但总体方向,关于农村房屋买卖合同的效力是以认定无效为原则,以认定有效为例外。


    二、合同无效后的处理方式

    根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承当相应责任。通过检索相关的案例,各地法院对于宅基地上农村房屋买卖合同认定无效后处理方式不一致,如:


    1、判决确认合同无效,在法律上的后果理应恢复到合同签订前的状态,但考虑到信赖利益、房屋价值上涨因素和造成合同无效的双方过错程度等,要求另案主张造成的经济损失。

    【参见:李振东与王全义农村房屋买卖合同纠纷(2015)一中民终字第206号】


    2、只判无效,不提赔偿或者房屋、购房款不予返还。

    【参见:刘连有与张桂霞农村房屋买卖合同纠纷(2017)京0117民初4543号】


    3、判决确认无效,返还房屋或购房款及其利息以及翻建或者改建成本等损失比例按过错承担。

    【参见:谭树杰与刘富生、陆小香房屋买卖合同纠纷(2017)湘04民终1990号;占琼荣、何华耀买卖合同纠纷(2019)粤04民终20号;姜金国与林素芳农村房屋买卖合同纠纷(2015)浙甬民二终字第238号】


    4、如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,合同确认无效,但对于补偿款,因房屋的实际价值发生重大变化,且基于房屋增值部分的可得利益遭受损失,该部分损失应得到赔偿,补偿款按比例取得。

    【参见:邱福君、范金飞房屋买卖合同纠纷(2018)浙10民终2742号;刘长春与张春雷、赵金萍房屋买卖合同纠纷(2017)冀0302民初9012号】


    综上,法律不非条条框框,均因个案各异而不同。